확정일자 우선변제는 주택 인도와 전입신고에 더해 확정일자를 갖춰야 하고 대항력은 인도와 전입을 마친 다음 날부터 생깁니다. 전세권은 민법에 따른 물권으로 설정 계약과 등기만으로 효력이 있으며 전입이 필수는 아니지만 집주인 협조가 필요하고 등록면허세는 전세금액의 1,000분의 2입니다. 일반 주택 세입자는 전입과 확정일자가 기본이고 전입이 어렵거나 법인 임차이면 전세권을 검토하며 둘을 함께 갖춰도 주임법 대항 요건을 잃으면 그 우선변…
오피스텔을 실제로 주거로 쓰면 건축물대장 용도가 업무시설이어도 주택임대차보호법이 적용될 수 있으나, 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 하지 못하면 대항력과 우선변제권을 갖추기 어렵고 전세대출·전세보증금반환보증 심사에서도 전입·확정일자가 걸림돌이 됩니다. 전입 금지 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없다는 주장이 가능하나, 전입 자체가 반려되면 권리를 공시하기 어려워 계약 전에 주민센터와 …
전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 주택임대차보호법상 전환율 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 가운데 낮은 쪽입니다. 2026년 11월 13일 기준으로 기준금리는 연 3.00%이므로 상한은 연 5.0%이고 월세는 전환 보증금에 이 비율을 곱해 12로 나눈 금액을 넘을 수 없습니다. 이 상한은 계약 기간 중이거나 갱신할 때 적용되고 새 계약에는 그대로 적용된다고 단정하지 않으며 넘겨 낸 월세는 반환…
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이하일 때 심사를 통과하는 것이 기본입니다. 신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 하고 수도권 7억 원·그 외 5억 원 한도가 있습니다. 보증료는 보증금액에 요율과 기간을 곱해 계산하며 정확한 요율은 주택 유형과 부채 비율에 따라 심사 후 정해집니다. 전세보증보험(전세보증금 반환 보…
계약갱신요구권으로 갱신하거나 계약 존속 중에 증액을 청구하면, 주택임대차보호법 제7조에 따른 상한은 5%(20분의 1)입니다. 보증금 3억 원의 5%는 1,500만 원입니다. 만기가 끝난 뒤의 합의 재계약에 이 상한이 그대로 적용된다고 단정하지 않으며 증액분은 따로 확정일자를 받습니다. 전세 만기를 앞두고 보증금을 올려 달라는 요구를 받으면, 먼저 그 요구가 계약갱신요구권에 따른 증액 청구인지, 묵시적 갱신 후의 청구인지, 만기…
전세 만기 전에 이사할 때 새로 들어오는 세입자의 중개보수를 누가 내는지는, 지금 계약이 원계약 기간인지, 묵시적 갱신 중인지, 계약갱신요구권으로 늘어난 기간인지에 따라 갈립니다. 공인중개사법 제32조에 따르면 중개보수는 중개의뢰인이 지급합니다. 새 전세 계약에서는 임대인과 새 임차인이 각자 자신의 보수 한도 안에서 부담하는 것이 원칙입니다. 나가는 세입자가 임대인 쪽 보수까지 대신 내는지는, 법령이 일률적으로 정하지 않고 계약 종료의 …
전세 계약을 쓰기 전에 등기사항전부증명서(등기부)를 확인하는 이유는, 집 주인이 맞는지와 내 보증금보다 앞설 수 있는 권리가 이미 적혀 있는지를 보기 위해서입니다. 열람과 발급은 대법원 인터넷등기소에서 할 수 있고 주민센터나 등기소 창구에서도 가능합니다. 구성은 표제부, 갑구, 을구입니다. 표제부는 소재지·건물 표시·면적·전유부분과 대지권을, 갑구는 소유권과 그 제한(가압류·가처분·경매개시·신탁 등)을, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당…