전세 수리 책임 분쟁, 집주인과 세입자 책임 범위는?

전세 계약을 맺는 과정에서 대부분의 사람들은 ‘보증금’과 ‘기간’에만 집중합니다. 하지만 실제로 전세 생활을 하다 보면, 수리에 관한 문제가 빈번하게 발생합니다. 보일러가 고장 나거나, 천장에서 물이 새는 등 주거에 직접 영향을 주는 문제가 발생했을 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 바로 이겁니다. “이거, 누가 고쳐야 하죠?” 집주인일까, 아니면 세입자일까? 이 질문은 단순히 돈 문제를 넘어, 거주자의 권리와 의무, 그리고 계약의 법적 해석과 직결되는데요. 전세 수리 책임 범위에 대해 이번 글에서 알아보세요!

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📌 3줄 요약

• 민법 제623조에 따라 집의 기능적 유지 책임은 집주인에게 있습니다.
• 민법 제634조에 따라 세입자는 수리 필요 시 즉시 통보해야 합니다.
• 계약 전 특약을 통해 수리 범위를 구체적으로 명시하고, 증빙자료 확보가 분쟁 예방의 핵심입니다.

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전세 계약은 단순한 보증금 거래가 아니다

전세는 흔히 ‘목돈을 맡기고 월세 없이 사는 방식’ 정도로 이해되지만, 법적으로는 임대차 계약에 해당하며, 이는 민법 제618조부터 제661조까지의 조항에서 세부적으로 규정하고 있습니다.

그중에서도 전세 생활 중 가장 중요하게 작용하는 조항이 민법 제623조입니다.

“임대인은 목적물을 계약의 내용에 따라 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 진다.”

이 조항은 매우 중요한 원칙을 담고 있습니다.
즉, 집주인은 세입자가 불편 없이 집을 사용할 수 있도록 필요한 수리나 보수를 해야 할 의무가 있다는 뜻이죠.

예를 들어 보일러가 고장 났다거나, 수도 배관이 터졌다거나, 지붕에서 빗물이 샌다면 이는 세입자가 잘못 사용했든 아니든 간에, 기본적으로 집주인이 책임지고 수리해야 할 부분입니다.

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현실에서는 왜 분쟁이 자주 생길까?

법은 이렇게 집주인의 책임을 명확히 하고 있지만, 현실에서는 종종 서로 책임을 미루거나 오히려 세입자에게 책임을 떠넘기는 경우도 많습니다.

제 친구의 경우에도, 서울 강북구의 한 빌라에 전세로 입주한 지 얼마 안 돼, 보일러 작동 오류가 발생했습니다. 기사에게 점검을 받았더니 내부 부품의 노후화로 전체 교체가 필요하다는 진단이 나왔죠. 집주인에게 수리 요청을 했더니 “전에는 멀쩡했는데 왜 지금 그러냐, 네가 잘못 써서 그런 것 아니냐”고 회피했습니다.

이때 제 친구는 기존에 경험이 있던 다른 친구에게 상황을 설명하고 다음과 같이 대응했다고 합니다.
① 보일러 점검 리포트를 기사에게 받아 두고
② 수리 전·후 사진을 촬영해 저장하고
③ 카카오톡 대화 내용도 저장해두었죠.

위 3가지 자료를 바탕으로 집주인에게 다시 요청한 결과, 집주인은 책임을 인정하고 수리비 전액을 부담하게 됐습니다. 말로만 하는 것 보다, 문서나 증거 등을 제시할 때 집주인이 다른말 하지 않더라고요.(목소리 큰 사람이 이기는 시대는 갔습니다.)

이처럼 실제 상황에선 법적 권리만 알고 있는 것으로는 부족하고, 행동하고 증빙을 남기는 실천이 매우 중요합니다.

민법 제626조는 임차인이 임대인에게 상환을 청구할 수 있는 권리를 규정한 조문입니다. 즉, 임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용(필요비)이나 임차물의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용(유익비)을 상환받을 수 있는 권리를 말합니다. 

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어떤 수리는 집주인이 해야 하나?

다음과 같은 항목은 대부분 집주인의 수리 책임에 해당합니다.

• 보일러, 온수기, 전기 배선, 수도배관 등의 설비 고장
• 창문, 출입문, 방범창 등의 기본 구조 파손
• 지붕, 천장, 벽면에서 발생하는 누수 및 균열
• 건물 외벽에서 발생하는 결로 현상 및 곰팡이 문제

여기서 핵심은, 이런 하자들이 단순히 생활의 불편함을 넘어 거주의 안전성과 직결되는 항목이라는 점입니다. 따라서 민법상 ‘사용·수익에 적합한 상태 유지’의 범주에 속하게 됩니다.

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전세 수리 책임이 세입자에게도 있을까?

반대로, 모든 문제를 집주인이 책임져야 하는 것은 아닙니다. 세입자도 일상적인 사용 중 생기는 일부 문제에 대해서는 수리 또는 교체 책임이 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 항목이 이에 해당됩니다.

• 형광등, 리모컨 배터리, 샤워기 고무패킹 등의 소모품 교체
• 세입자가 설치한 도어락, 벽걸이 TV 브라켓 등의 개인 설비 수리
• 세입자의 고의 또는 중대한 과실로 발생한 손상

또 다른 제 친구의 경우, 결혼 후 전세로 들어간 아파트 거실에 대형 텔레비전을 벽에 직접 설치했는데, 전세 계약 만료에 따라 이사를 위해 텔레비전을 철거할 때 벽에 커다란 구멍이 생겼다고 합니다. 이 부분은 당연히 세입자의 책임으로 처리돼야 했고, 실제로 퇴거 시 수리비에서 차감하는 것으로 협의하였다고 합니다.

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책임 분쟁, 이렇게 준비하면 예방할 수 있습니다

문제가 생겼을 때 가장 먼저 해야 할 일은 무조건 기록을 남기는 것입니다.

1. 사진은 무조건 찍어두세요. 고장난 보일러, 누수된 벽, 곰팡이 핀 천장 등
2. 수리 전·후 비교 사진, 기사 견적서, 진단서, 카카오톡 대화 내용 등
3. 문자나 이메일 등 증거가 남는 방식으로 통보하세요

그리고 계약서를 작성할 때 ‘특약사항’ 항목을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.
예를 들어 다음과 같은 문구를 넣는 겁니다.

“보일러, 수도, 전기 설비는 집주인 책임으로 수리한다.”
“도어락, 도배, 장판은 세입자 귀책 사유가 없는 한 집주인이 부담한다.”

이처럼 특약에 구체적으로 적어두면 분쟁 발생 시 양측 모두 계약을 기준으로 판단할 수 있어 훨씬 수월하게 문제를 해결할 수 있습니다.

만약, 전셋집 수리로 인한 집주인과의 갈등이 잘 해결되지 않는다면, 임대차 전문 변호사와 같은 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 계약에 대한 복잡한 해석이 일반인으로서는 어려울 수 있으므로, 법적 조언을 받아 손해보지 않도록 노력해야 합니다.

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결론: 책임만큼은 미리 명확하게

전세는 단순한 ‘집 빌리기’가 아닙니다. 법적 권리와 책임이 명확히 설정된 계약 관계입니다.

세입자는 집을 제대로 사용하기 위해 집주인은 집을 유지하며 임대수익을 얻기 위해 계약을 맺는 거죠.

따라서 계약 전에는 수리 책임 범위를 특약에 명시하고, 생활 중 문제가 발생하면 신속하게 기록을 남기고 대응하는 것이 중요합니다.

분쟁은 갑작스레 찾아오지만, 준비는 미리 할 수 있습니다.

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🙋‍♀️ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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위와 같이 전세 수리 책임 분쟁과 관련하여 집주인과 세입자의 책임에 대해 알아보았습니다. 도움이 되길 바랍니다.