“새로운 전셋집으로 이사 가는데, 에어컨은 누가 설치해야 합니까?”, “이 집에 있는 에어컨 고장 나면 수리비는 누가 내야 할까요?” 전세를 계약하고 나면 이런저런 궁금증이 꼬리에 꼬리를 물기 마련이죠. 제 친구도 예전에 전셋집으로 이사 갈 때, 에어컨 문제로 집주인과 실랑이를 벌였던 경험이 있습니다. 그때는 정말 답답하고 막막했는데, 미리 알았다면 좋았을 전세 에어컨 관련 궁금증들을 오늘 시원하게 정리해 드리고자 합니다.
요약 📝
- 에어컨 설치는 ‘원칙적으로’ 세입자 부담입니다: 하지만 집주인과 협의하여 특약으로 임대인 부담을 명시할 수 있습니다.
- 수리비는 ‘설치 주체’에 따라 달라집니다: 임대인이 설치한 옵션 에어컨은 임대인 부담, 세입자가 설치한 에어컨은 세입자 부담이 원칙입니다.
- 벽 타공은 ‘사전 동의’ 필수입니다: 동의 없이 에어컨 구멍을 뚫으면 퇴거 시 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.
- 에어컨 청소 비용은 상황에 따라 다릅니다: 입주 전 오염은 집주인, 입주 후 사용 중 오염은 임차인 부담이 일반적입니다.
- 계약서 ‘특약’이 가장 중요합니다: 에어컨 설치, 수리, 철거, 청소 등 모든 내용은 계약서 특약으로 명확히 하는 것이 분쟁을 막는 지름길입니다.
1. 전세 에어컨, 설치는 누가 해야 할까요? 💡
이사할 집에 에어컨이 없다면 가장 먼저 드는 생각은 “에어컨을 설치해야 하나?”일 것입니다. 그런데 전세집 에어컨 설치, 이거 은근 복잡합니다. 제 친구 중에도 전셋집에 시스템 에어컨이 없어서 새로 설치하려고 했는데, 집주인에게 물어보니 “에어컨은 직접 설치하는 게 맞다”라고 해서 당황했다고 하더군요.
원칙은 세입자 부담, 하지만 협의가 중요합니다!
일반적으로 에어컨은 필수적인 생활시설로 간주되지 않기 때문에, 전셋집에 에어컨이 기본 옵션으로 없는 경우 세입자가 직접 설치하는 것이 원칙입니다. 즉, 설치 비용도 세입자가 부담하게 되죠.
하지만 여기서 중요한 건 ‘협의’입니다. 간혹 집주인 중에는 세입자의 편의를 위해 에어컨 설치를 지원해 주거나, 일부 비용을 부담해 주는 경우도 있습니다. 특히 신축 건물의 경우, 빌트인 시스템 에어컨이 설치된 곳도 많으니 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
벽 타공, 무조건 동의받아야 합니다!
가장 주의해야 할 부분은 바로 벽 타공입니다. 에어컨 설치 시 실외기 배관을 연결하기 위해 벽에 에어컨 구멍을 뚫어야 하는 경우가 많은데요. 집주인의 사전 동의 없이 벽에 에어컨 구멍을 뚫으면 퇴거 시 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 자칫하면 보증금에서 수리 비용을 공제당할 수도 있으니, 꼭 미리 집주인과 상의하고 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.
만약 집주인이 벽 타공을 허락하지 않는다면, 창문 틈새로 에어컨 배관을 빼는 방법도 있으니 설치 업체와 상의해 보세요. 창문 잠금장치를 활용하면 보안 문제도 어느 정도 해결할 수 있습니다.
2. 전세 에어컨 고장 시 수리비는 누가 부담할까요?
“어라? 이사 온 지 얼마 안 됐는데 에어컨이 안 시원하네? 에어컨 고장 났나?” 이럴 때 머리가 지끈거릴 수 있습니다. 에어컨 수리비는 누구의 몫일까요? 제 경험상, 이 문제가 가장 흔하게 분쟁으로 이어지곤 합니다.
‘누가 설치했는지’가 핵심입니다!
민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선 의무)를 부담합니다. 즉, 집의 기본적인 설비나 옵션이 에어컨 고장 나면 집주인이 수리해 줘야 하는 것이 원칙입니다.
- 임대인 설치 옵션 에어컨: 만약 계약 당시 에어컨이 기본 옵션으로 설치되어 있었고, 자연적인 노후나 고장으로 인해 문제가 발생했다면 임대인(집주인)이 수리비를 부담해야 합니다.
- 세입자 설치 에어컨: 세입자가 직접 설치한 에어컨의 경우, 고장 발생 시 세입자가 수리비를 부담하는 것이 일반적입니다. 다만, 설치 과정에서 하자가 발생했거나 제품 자체의 문제라면 설치 업체나 제조사에 문의해야 합니다.
- 임차인의 과실: 에어컨 종류와 상관없이, 세입자의 고의나 과실(부주의한 사용, 파손 등)로 인해 에어컨 고장이 발생했다면 세입자가 수리비를 부담해야 합니다.
소소한 부품 교체(예: 에어컨 필터 교체) 같은 관리 비용은 일반적으로 세입자가 부담하는 소모품에 해당하니 참고하십시오.
3. 전세 에어컨 청소, 비용은 누가 낼까요?
전세 에어컨 청소 문제는 단순한 청소를 넘어 비용 부담 주체에 대한 오해를 불러일으키곤 합니다. 깔끔한 여름을 위해 누가 청소비를 내야 할지 명확히 알아보겠습니다.
청소 비용 부담 구분
| 상황 | 청소비 부담 주체 | 설명 |
| 입주 전 에어컨 오염·곰팡이 등 | 집주인 | 임차인에게 정상 사용 가능한 상태로 집을 인도할 의무가 있기 때문입니다. |
| 입주 후 사용 중 생긴 일반 오염 | 임차인 | 통상적인 유지관리와 청소는 임차인의 책임으로 규정됩니다. |
| 계약서에 명시된 경우 | 계약서에 따름 | 계약서 특약이 있다면 그에 따릅니다. |
| 시스템에어컨(특약 없을 때) | 집주인(원칙) | 고정 설비로 간주되지만, 장기 거주 후 오염은 임차인 책임일 수 있습니다. |
결론적으로, 입주 전 오염은 집주인, 입주 후 사용 중 오염은 임차인이 청소비를 부담하는 것이 일반적입니다. 다만, 계약서 특약과 입주 당시 상태 확인이 분쟁 예방의 핵심입니다. 입주 시 에어컨 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진 등 증거를 남기는 것이 좋습니다.
4. 전세 에어컨 관련 법적 근거 및 계약 시 유의사항
전세 에어컨 관련 분쟁을 예방하고 해결하기 위해서는 관련 법적 근거를 이해하고 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다.
민법상 임대인과 임차인의 의무
- 민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 유지할 책임이 있습니다. 따라서 에어컨이 임대인이 제공한 기본 옵션(부속 시설)이라면, 고장 시 임대인이 수리 및 유지보수 의무를 지게 됩니다.
- 민법 제374조(임차인의 선량한 관리의무): 임차인은 임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 사용해야 합니다. 본인의 과실(예: 부주의, 필터 미청소 등)로 인한 고장이라면 수리 책임이 임차인에게 있습니다.
전셋집에어컨 수리비 부담 구분
위에서 설명드린 에어컨 수리비 부담 주체를 다시 한번 정리해 드립니다.
| 상황 | 수리비 부담 주체 | 근거 및 설명 |
| 임대인이 설치한 에어컨(옵션) | 임대인 | 기본 시설로 간주되며, 노후·자연 고장 등은 임대인의 수선 의무입니다. |
| 임차인이 직접 설치한 에어컨 | 임차인 | 개인 소유물로 간주되며, 수리·철거 모두 임차인의 책임입니다. |
| 임차인의 과실로 인한 고장 | 임차인 | 부주의, 잘못된 사용 등으로 인한 고장은 임차인 책임입니다. |
| 자연적 노후·정상적 사용 고장 | 임대인 | 정상 사용 중 발생한 고장, 임대인이 수리 또는 교체할 의무가 있습니다. |
임대차 계약서 확인 및 특약 활용
계약서에 “에어컨 포함” 또는 “시설물 유지보수 책임” 조항이 명시되어 있다면, 해당 조항이 우선 적용됩니다. 별도 약정이 없고, 에어컨이 기본 옵션이라면 임대인이 수리 책임을 지는 것이 일반적입니다.
다음과 같은 특약을 넣어 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 에어컨 설치 및 철거 비용 부담 주체 명시: “임차인은 입주 시 에어컨을 설치하며, 퇴거 시 설치한 에어컨을 철거하고 원상복구합니다. 단, 벽 타공은 임대인의 동의를 득하며, 철거 시 벽 타공에 대한 원상복구 의무는 면제합니다.” (세입자 설치 및 원상복구 협의)
- 옵션 에어컨 수리비 부담 주체 명시: “본 전세 주택에 설치된 에어컨은 임대인의 소유이며, 임대차 계약 기간 중 노후로 인한 고장 발생 시 임대인이 수리비 전액을 부담합니다.” (임대인 설치 옵션 에어컨)
- 에어컨 청소 및 관리: “전세 에어컨 청소 등 에어컨 필터 등 소모품 교체 및 연 1회 에어컨 내부 청소는 임차인이 부담합니다.” (관리 범위 명확화)
특약은 임대인과 임차인의 합의로 자유롭게 설정할 수 있으니, 계약 전 충분히 대화하고 협의하여 서로에게 유리한 조건을 명시하는 것이 중요합니다.
5. 임대인의 수리 거부 시 임차인의 권리 및 실제 사례 💡
임대인의 수리 거부 시 임차인의 권리
임대인이 수리 의무를 이행하지 않을 경우, 임차인은 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다. 이때 영수증 등 증빙자료를 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 임대인의 수선 의무 불이행으로 피해가 발생하면 차임 일부 지급 거절, 계약 해지, 손해배상 청구도 가능합니다.
참고로, 풀옵션 원룸의 에어컨이 노후로 고장난 경우, 임대인이 수리비를 부담해야 한다는 판례와 상담 사례가 다수 존재합니다. 또한, 임차인이 직접 설치한 에어컨은 퇴거 시 철거 여부도 임차인이 결정할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q: 전세 계약 기간 중 에어컨을 새로 설치했습니다. 나중에 이사 나갈 때 무조건 철거해야 합니까?
A: 원칙적으로는 철거하고 원상복구 해야 하지만, 집주인과 협의하여 다음 세입자에게 인계하거나, 집주인이 매수하는 등의 방법으로 철거를 면제받을 수도 있습니다. 계약서에 특약으로 남겨두면 가장 좋습니다.
Q: 전세집에 시스템 에어컨이 있는데, 청소 비용은 누가 부담합니까?
A: 시스템 에어컨은 일반 에어컨보다 청소가 까다롭고 비용도 많이 들 수 있습니다. 일반적으로 옵션 가전은 집주인이 유지 보수 의무를 지므로, 자연적으로 발생한 오염이나 곰팡이 등이라면 집주인이 청소 비용을 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 임차인의 관리 소홀로 인한 오염이라면 임차인이 부담할 수 있으니, 평소 환기를 잘 시키고 필터 청소를 주기적으로 해주는 것이 좋습니다.
Q: 집주인이 에어컨 수리를 안 해주려고 합니다. 어떻게 해야 할까요?
A: 먼저 내용증명 등을 통해 집주인에게 수선을 요청하고, 해결되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 소송은 시간과 비용이 많이 드니, 가급적 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.
마무리하며
전세 에어컨, 사소해 보이지만 막상 마주하면 골치 아픈 문제가 될 수 있습니다. 하지만 오늘 제가 알려드린 내용들을 잘 숙지하고 계약 전 꼼꼼히 확인한다면, 여러분의 전셋집 생활은 훨씬 더 시원하고 평화로워질 것입니다.